Die (zu) günstige Vermietung im Steuerrecht

Insbesondere bei der Vermietung an Angehörige ist Vorsicht geboten

Aktuell legen viele Steuerzahler Ihr Geld aufgrund des Zinsniveaus lieber in einer Eigentumswohnung als auf dem Kapitalmarkt an. Nicht selten wird eine solche Wohnung dann an nahe Angehörige, etwa die Eltern oder die Kinder, vermietet. Beliebt sind in diesem Zusammenhang zum Beispiel die Studentenwohnung für die Kinder oder die Einliegerwohnung für pflegebedürftige Eltern. Da auch diese Mieteinkünfte zu versteuern sind, sollte bei der Höhe der vereinbarten Miete ein Mindestwert nicht unterschreiten werden, um auch alle Kosten für das Objekt anerkannt zu bekommen.

Bis Ende 2020 musste die veranschlagte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete betragen, um die mit der Wohnung zusammenhängenden Aufwendungen wie Abschreibungen, Darlehenszinsen oder Renovierungsaufwendungen in vollem Umfang steuerlich geltend machen zu können. Die Kaltmiete vergleichbarer Wohnungen zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten sind für die Berechnung der ortsüblichen Miete heranzuziehen. Die Daten hierzu können vielerorts den örtlichen Mietspiegel entnommen werden.

Ab dem Jahr 2021 ist der volle Kostenabzug bereits möglich, wenn mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart wird. Die Reduzierung des Grenzwertes von 66 auf 50 Prozent ist der Tatsache geschuldet, dass im Ballungsräumen Vermieter bei langjährigen Mietern gezwungen waren, die Mieten zu erhöhen, um die Grenzwerte nicht zu unterschreiten. Wenn die vereinbarte Miete ab 2021 zwischen 50 und 66 % der ortsüblichen Miete liegt, ist grundsätzlich nachzuweisen, dass mit der Vermietung über viele Jahre hinweg ein sogenannter Totalgewinn erzielt wird.

Liegt die vereinbarte Miete unterhalb der genannten Grenzwerte, können die Aufwendungen für die Vermietung nur anteilig als Werbungskosten berücksichtigt werden. Liegt die Miete beispielsweise nur bei 40 Prozent der ortsüblichen Miete, so sind die Aufwendungen auch nur zu 40 Prozent als Werbungskosten abzugsfähig. Dies kann schnell zu einer erheblich höheren Steuerlast führen.

Es ist zudem ratsam, die Mietverträge regelmäßig zu überprüfen, denn die aktuelle Grenze von 50 Prozent kann aufgrund von Schwankungen auf dem Mietmarkt schnell unterschritten werden. Wer den Werbungskostenabzug auf keinen Fall gefährden will, sollte besser einen Mietzins etwas über der 50 Prozentmarke und eine jährliche Erhöhung vereinbaren.

Im Übrigen ist bei einer Vermietung an Angehörige darauf zu achten, dass das Mietverhältnis dem sogenannten Fremdvergleich standhält. Das heißt, der Mietvertrag und insbesondere auch die Durchführung des Vertrages müssen dem entsprechen, was üblicherweise auch mit Fremden vereinbart werden würde. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vertrag steuerlich nicht anerkannt wird und der Werbungskostenabzug verloren geht. So sollten unter anderem Mieten und Nebenkosten von den Angehörigen unbar und pünktlich gezahlt werden.

Frank Hölter
Steuerberater der Kanzlei
Volbers Vehmeyer Partner in Neuenhaus