Verbesserte Abschreibungen beim Mietwohnungsbau

Das Problem der Knappheit von Wohnraum betrifft weite Teile Deutschlands. Auch in unserer Region ist vielerorts die Nachfrage größer als das Angebot. Deshalb hat der Gesetzgeber im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2022 verbesserte Möglichkeiten der Abschreibung für den Mietwohnungsbau beschlossen.

Für alle ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellten Wohngebäude können nun jährliche Abschreibungen in Höhe von 3% der Gebäudekosten berücksichtigt werden. Damit haben sich für diese Immobilien die Abschreibungen um 50% erhöht, denn vor der gesetzlichen Änderung betrug der Abschreibungssatz pauschal 2% der Gebäudekosten. Für alle vor dem Jahr 2023 fertiggestellten Gebäude bleibt es grundsätzlich beim bisherigen Abschreibungssatz von 2% pro Jahr.

Zusätzlich wurde auch die Sonderabschreibung für Neubauprojekte neu aufgelegt. Wer künftig neue Mietwohnungen kauft oder errichtet und damit zusätzlichen Mietwohnraum schafft, kann im Jahre der Anschaffung bzw. Herstellung und den folgenden 3 Jahren jeweils Sonderabschreibungen von 5% der Gebäudekosten in Anspruch nehmen. Diese Sonderabschreibung wird zusätzlich zu den regulären jährlichen Gebäudeabschreibungen von 3% gewährt. In den ersten vier Jahren könnten somit theoretisch bis zu 32% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuermindernd berücksichtigt werden.

Begünstigt im Rahmen der Sonderabschreibung sind solche Baumaßnahmen, für die der Bauantrag in den Jahren 2023 bis 2026 gestellt wird und die folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Die Kriterien eines „Effizienzhaus 40“ mit Nachhaltigkeits-Klasse müssen nachweisbar erfüllt werden.
• Die Immobilie muss im Jahre der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der Vermietung zu Wohnzwecken dienen.
• Die Immobilie darf nicht als Ferienwohnungen (unter-)vermietet werden. Sie muss somit dauerhaft bewohnt sein.
• Damit keine Luxusbauten steuerlich gefördert werden, dürfen die Baukosten maximal 4.800 Euro je Quadratmeter der Wohnfläche betragen (ohne Grundstückskosten).
• Die Sonder-AfA wird an den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bemessen, jedoch maximal von 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grundstückskosten).

Die verbesserten Abschreibungsregeln kommen sowohl für private Investoren als auch für betriebliche Investitionen durch Unternehmen in Betracht. Fallen die Voraussetzungen für die Gewährung der Sonderabschreibung in späteren Jahren weg, so muss die Sonderabschreibung unter Umständen rückgängig gemacht werden und damit die Steuerersparnis zurückgezahlt werden.

Die Neuregelung schafft steuerliche Vorteile, die nach Hoffnung der Politik zusätzliche Anreize für Investitionen setzen sollen. Dennoch sollte jede Immobilieninvestition stets gut durchdacht und geplant sein, denn die Gesamtinvestition sollte auch insgesamt wirtschaftlich sein und Risiken sind nie auszuschließen. Wie sich eine Immobilieninvestition in Einzelfall steuerlich und wirtschaftlich auswirkt, kann Ihnen Ihr Steuerberater berechnen und erläutern.

Heike Oudehinken
Steuerberaterin der Kanzlei
VVP in Neuenhaus