Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen ihre steuerliche Abschreibung (AfA) erhöhen und dadurch Einkommensteuer sparen. Entscheidend ist dabei die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann anstelle der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von oft 50 Jahren eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden. Wird diese durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen, kann sich die jährliche AfA erhöhen.

Ab welchem Baujahr lohnt sich eine Prüfung?

Als Faustregel gilt: Bei vermieteten Gebäuden, die älter als 30 Jahre sind, sollte geprüft werden, ob ein Restnutzungsdauergutachten sinnvoll ist. Das betrifft insbesondere Immobilien mit Baujahren vor 1990. Besonders interessant sind häufig Gebäude aus den 1960er bis 1980er Jahren, wenn seit der Errichtung keine umfassende Kernsanierung oder Modernisierung erfolgt ist. Bei Gebäuden vor 1980 kann das Potenzial besonders groß sein. Je mehr Zeit dabei zwischen Baujahr und Anschaffung liegt, umso größer wird oft der Vorteil.

Das Baujahr allein ist jedoch nicht entscheidend. Auch bei jüngeren Immobilien kann sich eine Prüfung lohnen, etwa bei erheblichem Sanierungsbedarf, technischem Verschleiß oder starker wirtschaftlicher Entwertung. Eine umfassende Modernisierung kann die Restnutzungsdauer dagegen verlängern.

Was bringt eine kürzere Restnutzungsdauer?

Wird eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nachgewiesen, verteilt sich der noch nicht abgeschriebene Gebäudewert auf einen kürzeren Zeitraum. Dadurch steigt grundsätzlich der jährliche AfA-Betrag.

Beispiel: Bei einem vor 15 Jahren angeschafften Mietobjekt mit steuerlich relevantem Gebäudewert von 400.000 Euro und mit Baujahr 1975 wird eine Restnutzungsdauern von 20 Jahren nachgewiesen. Ohne Restnutzungsdauergutachten beträgt die typisierende gesetzliche Abschreibung 8.000 € pro Jahr (noch für weitere 35 Jahre). Mit Restnutzungsdauergutachten können pro Jahr 14.000 € (noch für weitere 20 Jahre) an Abschreibung berücksichtigt werden.

Die höhere AfA mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann dadurch zu einer spürbaren Steuerersparnis führen.

Voraussetzung ist ein belastbarer Nachweis

Die kürzere Restnutzungsdauer muss nachvollziehbar und objektbezogen nachgewiesen werden. Eine pauschale Berechnung anhand des Baujahres reicht nicht aus.

Ein qualifiziertes Gutachten sollte insbesondere den baulichen Zustand, technischen Verschleiß, Modernisierungen, die wirtschaftliche Entwertung sowie gegebenenfalls rechtliche Nutzungsbeschränkungen berücksichtigen.

Eine persönliche Besichtigung des Gebäudes vor Ort ist ein wesentlicher Bestandteil eines qualifizierten Gutachtens. Nur so lassen sich Zustand, Schäden und Modernisierungen zuverlässig beurteilen.

Das Bundesministerium der Finanzen hat die Bedeutung der Vor-Ort-Besichtigung bei entsprechenden Nachweisen hervorgehoben. Das Gutachten sollte daher die konkreten Eigenschaften des jeweiligen Gebäudes berücksichtigen.

Praxis-Tipp für Vermieter

Eigentümer vermieteter Immobilien mit einem Baujahr vor 1990 sollten prüfen lassen, ob die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich unter der gesetzlich zugrunde gelegten Nutzungsdauer liegt. Besonders bei älteren, nur teilweise modernisierten Gebäuden kann sich ein Gutachten lohnen.

Je kürzer die nachgewiesene Restnutzungsdauer, desto höher kann grundsätzlich die jährliche AfA ausfallen. Ob das Gutachten im konkreten Fall steuerlich anerkannt wird, hängt jedoch von den individuellen Umständen und der Qualität des Nachweises ab. Eine vorherige Abstimmung mit dem Steuerberater ist daher unbedingt empfehlenswert.

Frank Hölter

Steuerberater der Kanzlei VVP

In Neuenhaus