Immobilieninvestitionen: Steuerliche Vorteile durch hohe Abschreibungsmöglichkeiten

Der Wohnungsmarkt ist seit Jahren deutschlandweit und auch in unserer Region angespannt. Um Investitionsanreize für den Bau von neuem Wohnraum zu schaffen, wurden die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten für neue Vermietungsobjekte in der letzten Zeit deutlich verbessert. Wer einen hohen Steuersatz zu tragen hat, kann davon profitieren.

Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die degressive Abschreibung bei Immobilien wieder eingeführt. Sie bietet Investoren die Möglichkeit, in den ersten Jahren nach Anschaffung oder Herstellung eines Gebäudes höhere Abschreibungsbeträge geltend zu machen. Konkret können im ersten Jahr 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgeschrieben werden. In den Folgejahren bezieht sich der Abschreibungsbetrag auf den Restwert des Gebäudes. Diese Methode ermöglicht eine schnellere steuerliche Entlastung in den Anfangsjahren, was insbesondere bei hohen Anfangsinvestitionen von Vorteil ist.

Neben der degressiven Abschreibung können Investoren auch von den Sonderabschreibungen nach § 7b EStG profitieren. Diese Regelung erlaubt es, in den ersten vier Jahren nach Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung jährlich bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage zusätzlich abzuschreiben. Insgesamt können so bis zu 20 % der Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Anforderungen für diese Sonderabschreibung sind jedoch inzwischen hoch. So muss die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet werden und bestimmte Baukostenobergrenzen müssen eingehalten werden. Auch muss die Immobilie den Standart KfW 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) erfüllen.

Das Angebot an Immobilien, die alle Anforderungen für maximale Abschreibungen erfüllen, wird immer größer. Bauträger werben mit diesen Abschreibungsmöglichkeiten. Leider steigen die ohnehin schon hohen Baukosten durch die Erfüllung dieser Anforderungen. Andererseits wird die Finanzierung solcher Projekte durch zinsgünstige Darlehen zusätzlich gefördert.

Für einen Mandanten haben wir folgende Investition in eine Mietwohnung für einen Zeitraum von 10 Jahren konkret berechnet: 

·         Anschaffungkosten: 223.000 €, davon 23.000 € für das Grundstück
·         alle Anforderungen für maximale Abschreibungen werden erfüllt
·         Anschaffungskosten Küche: 7.000 € (ND 10 Jahre)
·         Eigenmittel: 20.000 €, Restbetrag zinsgünstig über KfW und Hausbank finanziert
·         Kaltmiete pro Jahr: 7.330 €
·         Kauf in 2025 und Fertigstellung Ende Oktober 2026
·         Nicht umlagefähige Kosten 500 € pro Jahr
·         Steuersatz inkl. KirchSt und SolZ: 44% 

Mit obigen Parametern werden in den ersten 10 Jahren nach Anschaffung steuerliche Verluste von insgesamt ca. 100.000 € erzielt. Dies bedeutet einen konkreten Steuervorteil von 44.000 €. In der Folgezeit werden keine Verluste, sondern Gewinne ausgewiesen. Weshalb aus steuerlicher Sicht der mögliche steuerneutrale Verkauf nach 10 Jahren optimal ist.

Die neuen Abschreibungsmöglichkeiten machen Immobilieninvestitionen aus steuerlicher Sicht wieder attraktiver. Insbesondere die Kombination aus degressiver Abschreibung und Sonderabschreibungen eröffnet Investoren erhebliche Gestaltungsspielräume. Wie bei jeder Investition sind die Abschreibungsmöglichkeiten jedoch nur einer von vielen Aspekten, die die Investitionsentscheidung beeinflussen. 

Frank Hölter
Steuerberater der Kanzlei VVP
In Neuenhaus